不動産投資は大きな利益を生む可能性がありますが、成功するためには事前の準備が不可欠です。
本ブログでは、収益物件を購入する前に確認すべき重要なチェックポイントを解説します。
収益物件の購入前に必ずチェックすべき項目
ポイント
立地の評価: 物件の立地は収益不動産の成功に直結します。利便性の高い地域や発展が見込まれるエリアは、長期的に安定した需要が見込めるため、購入前に周辺環境の調査を怠らないでください。
人口推移が調べられるサイト（国立社会保障・人口問題研究所問題研究所）
建物の状態: 建物の老朽化具合や設備の状態を確認し、必要な修繕費用を見積もることが重要です。これには、専門家による建物診断（ホームインスペクション）を利用することも検討しましょう。
無料でインスペクションを利用できるサイト法的制約の確認: 地域によっては賃貸に関する規制が異なるため、物件が置かれている地域の法律や条例を確認しておく必要があります。
不動産の都市計画が調べられるサイト（不動産情報ライブラリ）
不動産投資家必見！購入前に確認しておくべき事項
ポイント
収益性の評価: 物件の収益性を評価するためには、現在の賃料市場との比較、空室率の調査、同様の物件での実績などが必要です。これらのデータを基に、投資後の収益が見込めるかを慎重に分析しましょう。
家賃相場が調べられるサイト（SUUMO）
金融機関の融資条件: 不動産投資にはしばしば融資が利用されるため、事前に複数の金融機関の融資条件を比較し、最も有利な条件を選ぶことが肝要です。
注意しておきたい収益不動産のチェックリスト
ポイント
- 将来の開発計画の調査: 物件周辺の将来の開発計画について情報を集め、それが物件の価値にどのような影響を与えるかを把握しておくべきです。例えば、新しい商業施設や公共の施設が計画されている場合、それが完成した際に地域の価値が向上する可能性があります。
再開発事業予定が調べられるサイト（東京都都市整備局）
- 管理会社の選定: 物件の管理を行う会社を選ぶ際は、その実績と評判を確認し、信頼できるパートナーを選ぶことが大切です。適切な管理が行われることで、物件の状態が保たれ、テナントとのトラブルも避けられます。
これらのポイントを事前にしっかりとチェックし、計画的に不動産投資を進めることで、収益不動産から安定した利益を得ることが可能になります。不動産投資は慎重な準備が成功の鍵を握るため、全ての事項を丁寧に検討してください。
物件購入前のヒアリングで押さえておきたいポイント
物件の購入を検討する際には、次のようなポイントをヒアリングに含めることが大切です。
ポイント
物件の歴史と現在の状態: 物件の築年数、過去の修繕履歴、現在進行中の問題がないかを詳しく聞き出します。
収益性の検証: 過去の入居率や収益の変動を確認し、そのデータから物件の収益性を見極めます。
地域の市場動向: 物件がある地域の不動産市場のトレンドや今後の展望について理解を深めます。
事前に入手すべき書類一覧【スクショ推奨】
| 資料 | チェックポイント |
| 物件概要書 | 再建築不可ではないか。法的瑕疵、心理的瑕疵の有無。目線私道の有無。 |
| 現地写真 | 現地写真がない場合は、Googleマップを利用し雰囲気を掴む。 |
| 住宅地図 | 対象地の確認と近隣の状況把握。 |
| レントロール | 同じタイプの部屋で新しい入居者の方が家賃が下がっていないか。入居日が最近に固まっていないか。入居率は低くないか。同じ法人が多くの部屋を一括で借り上げていないか。家賃滞納状況。保証人状況（※物件契約前には状況確認をしてください）。 |
| 平面図・間取り図 | 間取り、専有面積、フロ・トイレ、洗濯機置場等 |
| 建築確認申請書 建築済証 | 適合・不適合物件のチェック。建築済証がない場合は無い理由。 建築時当初からの変更有無。 |
| 登記簿謄本 （土地・建物） | 売主（個人・不動産会社・不動産ファンド会社） 売却理由。権利形態、抵当権設定金額。 |
| 固定資産税評価証明書 | 固定資産税額（物件価格の土地・建物比率は、固定資産税評価での按分が一般的なため、減価償却費のおおよその金額を推測する） |
| 建物維持費資料 | 費用と巡回清掃の回数等 |
| 修繕履歴 | どの程度、屋上防水や大規模修繕等を行っているか。（今後の修繕費用を予測する。） |
| 地積測量図 | 登記簿面積との差異。 |
| 公図 | どの筆がどの位置にあるか。 |
| 建物図面 | 登記簿謄本、建築図面との整合性。 |
| 重要事項調査報告書 | マンションの管理体制、修繕などの状態、マンション全体の積立金の金額から滞納状況まで、マンションの管理に関する内容が記載されている |
収益不動産の購入前にオーナーから聞くべき質問
オーナーには以下のような質問をして、物件のさらなる詳細を把握しましょう。
- 未払いの費用はありますか？：管理費や修繕積立金など、未払いの費用がないかを確認します。
- 売却理由はなんですか？：物件だけでなく周辺環境におけるなんらかの問題やトラブルに着目しなければなりません。
- 具体的にどんな修繕をしてきましたか？：修繕履歴から住む人の属性、周辺環境の災害リスクが読み取れます。
- 境界、越境物について近隣と取り決めはありますか？：後に発生するかもしれない隣人トラブルを回避するための質問です。
- 以前の建物はなんですか？：地中埋設物、土壌汚染の可能性を探ります。
- 近隣で事件事故などはありましたか？：さいあく分からないで済まされるので、近隣住民への聞き込みもしましょう。
- 将来の開発計画：物件の周辺で予定されている開発計画が物件の価値にどのように影響を与えるかを尋ねます。
収益物件の購入前のヒアリングでの注意点
- 情報の精度を確認: 提供された情報に偏りや誤りがないか、他の情報源と照らし合わせて確認します。
- 感情に流されない: 物件の見た目やオーナーの話術に惑わされず、客観的なデータに基づいて判断することが重要です。
- 専門家の意見を参考にする: 不確実な点は不動産専門家や法律家に相談し、専門的な見解を得ることが賢明です。
これらのヒアリングを通じて、収益不動産購入の前に必要なすべての情報を得ることができ、賢明な投資判断が可能になります。
購入前にチェックすべき収益物件購入時の費用
収益不動産購入時の主な費用には、以下のものが含まれます
買契約時に必要な経費
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるものになります。
国税庁：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置より抜粋
決済・引き渡し時に必要な経費（税金・登記費用など）
| 費用項目 | 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 印紙税* （金銭消費賃借契約書に添付） | 500万円超 1,000万円以下 | 1万円 | ５千円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 | |
| 5,000万円超 1億円以下 | 6万円 | 3万円 | |
| 1億円超 5億円以下 | 10万円 | 6万円 | |
| 5億円超 10億円以下 | 20万円 | 16万円 | |
| 登録免許税 | 売買による所有権移転 | 土地：固定資産税評価額×2% | |
| 建物：固定資産税評価額×2% | |||
| 抵当権の設定 | 借入額×0.4% | ||
| 司法書士報酬 | 約10～20万円 | ||
| 固定資産税・都市計画税 | 固定資産税評価額×1.4% 固定資産税評価額×0.3% |
決済・引き渡し時に必要な経費（手数料・ローン費用など）
| 費用項目 | 契約金額 | |
| 不動産仲介手数料 | 200万円以下 | 物件価格×5%×消費税 |
| 200万円超 400万円未満 | （物件価格×4%＋2万円）×消費税 | |
| 400万円以上 | （物件価格×3%＋6万円）×消費税 | |
| ローン手数料 | 金融機関により異なる | 5～10万円程度 |
| ローン保証料 | 保証会社を利用する場合 | 借入額×0%～0.2%程度 |
| 火災保険料 | 物件価格、構造により異なる | |
| 団体信用生命保険料 | 保険料は融資の金利に上乗せされるケースが多い。 一般的には0.1%～0.2%程度金利に上乗せされる |
※契約金額は金融機関によって異なります。
購入後、しばらく経ってから必要になる経費
| 費用項目 | 契約金額 | |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×4% | 購入後、半年後程度（自治体による） |
まとめ
収益不動産の購入は、ただ単に物件を選ぶだけではなく、広範囲にわたる事前のチェックと計画が必要です。
この記事で解説したチェックリストを活用することで、潜在的なリスクを最小限に抑え、投資の成功率を高めることができます。
